26.03.2023
İstanbul
Tüm Dünyayı etkisi altına alan Covid-19 salgın hastalığıyla birlikte hayatımızda pek çok şey değişti. İnsanlar özellikle küçük de olsa bir bahçenin, toprağın aslında ne kadar da önemli olduğunu anladı. Doğaya dönüş arttı ve popüler hale geldi. Büyük şehirlerde yaşamanın zorluklarını anlayan insanlar, köylere, tatil beldelerine, ailelerinin yazlıklarına giderek oradan çalışmaya çalıştı. Uzaktan çalışma, online toplantılar, online eğitim, online kurslar derken her şeyin uzaktan yapılabildiği bir dünyaya doğru evrildik. İnsanlar doğa ile iç içe bir hayatın önemini kavradı, doğaya dönüş başladı. Özellikle en son yaşadığımız deprem felaketiyle birlikte, insanlar doğaya duydukları özlemin yanında deprem güvenliği için de tek katlı ya da iki katlı evleri tercih etmeye başladı.
Tüm bunların sonucunda yazlık fiyatları ve kiraları da oldukça yükseldi. Tabi yaşanan enflasyon ve artan taleple birlikte tüm gayrimenkul fiyatları inanılmaz derecede arttı ve artık yazlık satın almak oldukça zor hale geldi.
Haliyle insanlar başka çözümler üretmeye başladılar. Tiny House, Karavan ya da Bungalov evler bu dönemde yazlıklara alternatif oldular.
Artan taleple birlikte piyasada pek çok girişimci de Tiny House ya da Bungalov tarzı evlerden oluşan projelerini duyurmaya başladı. Bu projelerin bir kısmının da Kooperatif olarak yapıldığını gördük.
Ancak insanlar kooperatif hukuku konusunda bilgi sahibi olmadıklarından mağdur olmaları da mümkün. İnsanların mağdur olmamaları adına bu yazıyı kaleme aldık.
Yazımıza öncelikle kooperatifin ne olduğunu açıklamakla başlayalım…
Kooperatif Nedir:
Kooperatifler Kanunu 1. Maddesinde kooperatifin tanımını; “Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklara kooperatif denir.” şeklinde yapmıştır.
Kooperatifin kanundaki tanımında bizce en önemli kısım kooperatifçiliğin ruhunu da yansıtan “…karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet…” kavramları ve tabi Kooperatifler Kanunu 23. Maddesinde yer alan “mutlak eşitlik” ilkesidir.
Kooperatifler belirli bir ihtiyacı elde etmek için insanların/tüzel kişilerin bir araya gelerek güçlerini birleştirdikleri, birbirlerine destek oldukları ve birbirlerinin küçük mali güçlerini birleştirerek büyük eserler yaratmalarına olanak sağlayan tüzelkişiliklerdir. Bu oluşumlar sayesinde bireysel olarak elde edemeyecekleri kredi kaynakları da elde ettikleri de bir gerçektir. Kadınların bir araya gelerek ürettikleri ürünlerin pazarlanmasını sağladıkları kadın kooperatifleri, köylülerin, çiftçilerin bir araya gelerek ürettikleri ürünlerinin daha geniş pazarlara ulaşmasını sağladıkları, çeşitli eğitimler alarak verimliliğin, karlılığın artmasının sağlandığı, tüzel kişilik çatısının getirdiği markalaşma, pazarlama vb. olanakların yolunun açıldığı tarım kredi kooperatifleri, köy kooperatifleri kooperatifçiliğin ruhunu yansıtan en iyi örneklerdir.
Kooperatif Çeşitleri Nelerdir:
Kooperatif çeşitleri denilince yukarıda da belirttiğimiz üzere ilk akla gelenler konut yapı kooperatifleri, tarım/köy kooperatifleri, kadın kooperatifleri, taşıma kooperatifleri, turizm kooperatifleri, üretim kooperatifleri, işletme kooperatifleri gibi kooperatifleridir. Bu örnekleri çoğaltmak mümkündür.
Tiny House Kooperatifleri ise genellikle Konut Yapı Kooperatifi şeklinde kurulmaktadır.
Kooperatife nasıl üye olunur ?
Kooperatife üye olmak isteyen gerçek veya tüzel kişiler, kooperatife üye olabilmek için, kooperatif ana sözleşmesini bütün hak ve yükümlülükleriyle birlikte kabul ettiğini bildiren bir dilekçe ile kooperatif yönetim kuruluna başvurmalıdır.
Kooperatif, ortaklarına kendi varlığı dışında şahsi bir sorumluluk veya ek ödemeler yüklüyor ise , ortak olmak isteyen kişinin bu sorumluluk ve ek ödemeleri de kabul ettiğini yazılı olarak ayrıca beyan etmesi gerekmektedir.
Yine kooperatif ortaklığının başka bir ortaktan devralınması ile kooperatif ortağı olunması halinde de ortaklığın tüm hak ve ödevleriyle (borçlarıyla) birlikte devralındığının açıkça yazılı olarak beyan edilmesi gerekmektedir. Bu beyanı içeren ve ortaklığın devralındığına dair dilekçe devir sözleşmesiyle birlikte Yönetim Kuruluna sunulmalıdır.
Peki, Tiny House Kooperatiflerine üye olmadan önce nelere dikkat edilmelidir?
Yukarıda genel olarak kooperatiflerle ilgili bilgi vermeye çalıştık. Ancak yazımızın konusu olan Tiny House Kooperatiflerine üye olmadan önce dikkat edilmesi ve araştırılması gereken pek çok husus vardır.
Bunlardan ilki Ana Sözleşmedir.
Kooperatif Ana Sözleşmesi, kooperatif ortağının kooperatif tüzel kişiliği ve diğer ortaklarla olan ilişkilerini düzenleyen en temel metindir.
Kooperatife üye olunmadan önce mutlaka yönetim kurulundan kooperatif ana sözleşmesi istenerek incelenmelidir.
Kooperatif ana sözleşmesinde kooperatifin adı ve merkezi, kooperatifin amacı ve çalışma konuları, ortaklık sıfatını kazandıran ve kaybettiren durumlar ve şartlar, ortakların pay tutarları, kooperatif sermayesinin ödenme şekli, ortakların ayni sermaye koyup koymayacakları, kooperatiflerin yükümlülüğünden dolayı ortakların sorumluluk durumu ve derecesi, Kooperatifin nasıl yönetileceği, toplanan paraların nasıl kullanılacağı, genel kurul toplantısının nasıl yapılacağı, kooperatifin çalışma şekillerine dair esaslar ve kooperatifin süresi gibi hususlar Ana Sözleşmede belirlenir. Ana sözleşme bütün ortaklar için bağlayıcıdır.
Bir konut yapı kooperatifine üye olmadan önce araştırılması gereken diğer husus kooperatifin tapu kayıtlarıdır. Özellikle “Tiny House”, konut yapı kooperatiflerinde üye olunmadan önce mutlaka kooperatifin tapusunun bir suretinin yönetimden istenerek, Tapu kaydının incelenmesi yerinde olacaktır. Gösterilen gayrimenkulün maliki olarak görünüp görünmediği, bunun yanında Tapu kaydında haciz, ipotek veya diğer tür “kısıtlama olup olmadığını” araştırması gerekir. Bu bilgilerin kendisine güven vermesi halinde ve ayrıca yöneticilerin kişisel referanslarını kendisince yeterli bulması durumunda kooperatife ortak olmaya karar vermesi gerekir.
Üye olmadan önce araştırılması gereken en önemli konulardan birisi de kooperatifin taşınmazının imar durumudur. Kooperatifin taşınmazı başta tarla olarak gözükse bile köy yerleşim alanı içerisinde kalması belediye sınırları içerisinde bulunması veya başkaca özel imar haklarından faydalanması halinde cins değişikliği ile tarla vasıflı taşınmaz üzerine konut veya villa yapılabilir duruma gelebilmektedir. Bu durumun da kooperatif üyeliği öncesinde ilgili belediyesinden veya il özel idaresinden araştırılması oldukça önemlidir.
Ancak hali hazırda reklamı yapılan birçok konut yapı kooperatifinin, tarım arazisi üzerine kurulu olduğu, tapularının niteliğinin tarla olduğu, proje ve ruhsat işlerinin tamamlanmamış olduğu, bu nedenle arazi ve arsanın bölünemediği ve ortaklarına bağımsız alan tahsisi yapılamadığı, hiçbir zaman da bağımsız tapu tahsisini gerçekleştiremeyeceği görülmektedir.
Tarım arazisi üzerine kurulu kooperatiflere üye olunmak istendiğinde ve tapunuzu ne zaman alabileceğiniz sorulduğunda size bağımsız tapu veremeyecekleri ancak kooperatif ortaklık belgesi ile hak sahibi olabileceğiniz, kooperatif ortaklığınızın e-devlet üzerinde görüleceği söylenmektedir.
Tarım arazileri üzerine kurulan bu tarz kooperatiflerde 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu 8 ve devamı maddeleri uyarınca; kişinin bağımsız mülkiyet sahibi olması mümkün değildir. Bu taşınmazlar imarlı olmadıkları için üzerlerine kurulan yapılara da ruhsat alınamayacaktır. Bu tür kooperatiflerin dahi arazilerini projelendirip, ortak hizmetlerin de nasıl temin edileceğinin planlanıp Belediye veya İl İmar Müdürlüklerine onaylattırmak ve ruhsat almak zorunda oldukları kesinlikle unutulmamalıdır.
Tiny House kooperatiflerinde bu durum hatırlatıldığında genellikle verilen cevap; arazinin üzerine konulan yapının karavan niteliğinde trafik kaydı olan, tekerlekli bir yapı olduğu, belediyelerin de bu tarz yapılara müsaade ettikleri yönünde olmaktadır. Oysa bu yapılar uzun süreli sabit durdukları durumlarda karavan olarak kabul edilmemekte sabit birer yapı gibi nitelendirilmektedirler.
Haliyle yapı veya hak sahiplerine de imarsız yapı yaptıkları için hem idari para cezaları kesilebilmekte hem de T.C.K. 184. Maddesinde düzenlenen İmar Kirliliğine Neden Olma Suçu işlendiği gerekçesiyle ilgililer hakkında suç duyurusunda bulunulabilmektedir.
İlgili belediye veya mülki idareler son dönemde oldukça yaygınlaşan, bu tarz kaçak yapılaşmalara karşı daha sert tedbirler almakta, yaptırımları arttırmakta, elektrik, su ve arıtma sistemleri gibi ortak tesislerin kurulmasına izin vermemektedir.
Bu durum hatırlatıldığında ise satıcılar Tiny Houselarla ilgili İzmir 3. İdare Mahkemesi kararını emsal olarak göstermektedir. Unutulmaması gereken husus ise her davanın kendi içerisinde değerlendirileceği ve hukukumuzda yeni yeni karşılaşılan bu sorunların zamanla daha çok yargı kararına konu olacağıdır.
Yargıtay 12. Ceza Dairesinin 2021/5014 Esas, 2021/7852 Karar sayılı, 23.03.2021 tarihli kararı, Yargı organlarının bu duruma bakış açısını göstermesi açısından önemlidir. Kararda: “suça konu taşınmaza, beton ve benzeri sabitleyici madde kullanılmadan, lastik tekerlekler üzerinde ve çekilerek götürülebilecek şekilde karavan ile karavanın arka kısmına demir direklerin araları plastik doğrama levhalarla kapatılarak oluşturulmuş tuvalet yerleştirildiği, tuvalet taşının ve demir direklerin beton vb. sabitleyici madde kullanılmadan konulduğu,… oturma alanı yapımında kullanılan demir direklerin ve zemindeki kayrak taşların zemine sabit hale getirilmeden yerleştirildiği,” özellikle belirtilmektedir. Davaya konu olaydaki karavan taşınmaz üzerine sabitlenmemiştir. Ancak Yargıtay 12. Ceza Dairesi verdiği kararının sonuç bölümünde “özellikle suça konu uygulamalara ilişkin olarak dosya kapsamında mevcut fotoğraflar nazara alındığında günübirlik veya kısa süreli yerleşme niyetini aşan ve süreklilik arzeden bir yapılaşmada bulunulduğu,” hususunu vurgulayarak sanık müdafiinin sanığın beraatine yönelik taleplerini reddetmiş ve sanığın mahkumiyetine dair kararı onamıştır.
Bu karar da yargı organlarının karavan veya tiny house tarzı araçların, sabit olmasalar dahi kısa süreli yerleşme niyetini aşıp aşmadığı ve süreklilik arz edip etmediğini verdikleri kararlarda gözettiklerini ortaya koymaktadır.
Sonradan mağduriyet yaşamamak için ortak olunacak kooperatifin taşınmazının imar durumunun mutlaka öğrenilmesi hatta bu konuda çalışan bir mimara danışılması yerinde olacaktır.
Herhangi bir kooperatife üye olunmadan önce daha önceki genel kurul tutanaklarının da yine bir hukukçu marifetiyle incelenmesi üye olmak isteyen kişinin menfaatine olacaktır. Önceki genel kurullarda alınan kararların incelenmesi ile kooperatifin durumu borç ve alacakları üyelere yüklenen yükümlülükler daha öncesinde çıkan sorunlar ve bunların çözülüp çözülmediği gibi kooperatif üyeliği için bilinmesi gereken pek çok husus genel kurul tutanaklarının incelenmesi ile ortaya çıkacaktır.
Görüleceği üzere, son dönemde giderek yaygınlaşan “tiny house” kooperatifi adı altındaki kooperatiflere üye olmadan önce, mağdur olunmaması veya en azından hayal kırıklığı yaşanmaması için, gerekli araştırmaların yapılarak, kooperatif ve gayrimenkul hukukunda uzman bir avukattan danışmanlık hizmeti alınması faydalı olacaktır.
Saygılarımızla
Av. Burak ERBEK