Kamuoyunda İmar Barışı veya İmar Affı adı ile anılan ve “ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması ve imar barışının sağlanması amacını taşıyan” geçici madde, İmar Kanunu’na eklenmiş ve son olarak da bu maddenin uygulanmasına ilişkin tebliğ 6 Haziran 2018 tarihinde Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
Bu yazımızda, İmar Kanunu geçici ek 16. Maddesi ve ilgili tebliğe göre, Yapı Kayıt Belgesi almak isteyenler için İmar Barışı düzenlemesini kısaca özetlemeye çalışacağız:
1- Hangi yapılar için Yapı Kayıt Belgesi talepli başvuruda bulunulabilir :
Yani, 31.12.2017 tarihinden sonra yapılan yapılar için başvuruda bulunarak gerekli ödemeler yapılsa bile Yapı Kayıt Belgesi verilmeyecektir. Bununla birlikte :
Yapı Kayıt Belgesi 31.12.2017 tarihinden önce yapılmış yapılar için verilecektir.
18/11/1983 tarihli ve 2960 sayılı Boğaziçi Kanunu’nda tanımlanan Boğaziçi sahil şeridi ve öngörünüm bölgesi içinde, 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanda,
İstanbul tarihi yarımada içinde 3194 sayılı Kanunun geçici 16 ncı maddesi uyarınca adı geçen Kanuna eklenmiş olan kroki ile listede sınır ve koordinatları gösterilen alanlarda,
19/5/2014 tarihli ve 6546 sayılı Çanakkale Savaşları Gelibolu Tarihi Alan Başkanlığı Kurulması Hakkında Kanunun 2 nci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde belirlenmiş Tarihi Alanda,
Üçüncü kişilere ait özel mülkiyete konu taşınmazlar üzerinde,
Kesinleşmiş planlar neticesinde sosyal donatı alanı olarak belirlenmiş ve Maliye Bakanlığınca aynı amaçla değerlendirilmek üzere ilgili kurumlara tahsis edilmiş Hazineye ait taşınmazlar üzerinde, bulunan yapılar hakkında da Yapı Kayıt Belgesi düzenlenemez.
Yapı Kayıt Belgesi için başvurular E-Devlet sistemi üzerinden yapılmaktadır. Ancak en önemlisi başvuru sırasında hatalı bir bildirimde bulunulmamasıdır.
2- İnşaatı devam eden yapılarla ilgili Yapı Kayıt Belgesi alınabilir mi? İnşaat bitirilebilir mi?
İnşaat halindeki yapılarda 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımlar için ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi alınabilir ve Yapı Kayıt Belgesi alınan kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilir.
3- Yapı Kayıt Belgesinin sağladığı avantajlar nelerdir ? Neden Yapı Kayıt Belgesi alınmalıdır ?
Yapı Kayıt Belgesi alınması halinde, daha önce İmar Kanunu kapsamında verilen yıkım kararları ile ödenmemiş idari para cezaları iptal edilecektir.
Yapı Kayıt Belgesi alınan yapılara; su, elektrik ve doğalgaz aboneliği tesis edilecektir.
Yapı Kayıt Belgesi verilen yapılarda işyeri açma ve çalışma ruhsatı yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın verilecektir.
Yukarıda belirttiğimiz üzere, İnşaat halindeki yapıların da 31/12/2017 tarihi itibari ile bitmiş olan kısımları için, ilave inşaat alanı ihdas etmemek şartı ile Yapı Kayıt Belgesi alınarak Yapı Kayıt Belgesi alınan kısımların eksik inşaat işleri tamamlanabilecektir. Bu özellikle müteahhitler tarafından yarım bırakılan, inşaat ruhsat süresi dolmuş, yıkım kararı alınmış, belediye/hazine arazisine taşkını bulunan vb. sorunlu inşaatlarda hak sahibi olan, pek çok insanın mağduriyetini bir nebze de olsa giderecektir.
Ayrıca uygulamada, krediye uygun olmayan taşınmazlar Yapı Kayıt Belgesi alınmasından sonra, diğer kriterleri de karşılamak kaydıyla, krediye uygun hale gelebilmektedir.
4- Yapı Kayıt Belgesi bedeli nasıl hesaplanır?
Yapı Kayıt Belgesi bedeli; yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak yapı yaklaşık maliyet bedelinin toplamı üzerinden, yapının konut veya ticaret olarak tek kullanımlı veya karma kullanımlı olup olmadığı da gözetilerek ve karma kullanımlı yapılarda konut ve ticari olarak kullanılan alanların arsa oranları ayrı ayrı dikkate alınarak konutlarda yüzde üç, ticari kullanımlarda yüzde beş katsayısı ile çarpılması suretiyle belirlenmektedir.
5- Malik ya da Paydaşlar Arasında Çıkacak Uyuşmazlıklar:
Yukarıda belirttiğimiz üzere, Yapı Kayıt Belgesi bedeli yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değeri ile binanın toplam yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacaktır.
Yani yapı kayıt belgesi almak isteyen kat malikleri bulunan bir binada, yapı kayıt belgesinin alınabilmesi için tüm binanın yapı alanı dikkate alınarak hesaplanacak toplam bedel üzerinden ödeme yapılması gerekecektir. Bu durumda asıl uyuşmazlık, yapı kayıt belgesi alınmasını istemeyen veya bu bedele katılmayan malikler/paydaşlar ile yapı kayıt belgesi alınmasını isteyenler arasında çıkacaktır.
Kanaatimizce yapı kayıt belgesi bedelini ödeyen kat malikleri ödemeyen kat maliklerine rücu edebilecek veya yapı kayıt belgesi alınamaması nedeniyle zarara uğrayan malikler bu zararlarının yapı kayıt belgesi alınmasına engel olanlardan tazminini talep edebilecektir.
Yapı kayıt belgesinin alınmasına engel olan malikler ise bunun haklı bir nedene dayandığını ispat ettikleri takdirde haklarında açılan davanın reddi gerekecektir.
6- Yapı Kayıt Belgesi alındıktan sonra, tapuda cins değişikliği ve kat mülkiyeti tesisi yapılabilmesi için gerekenler nelerdir ?
Yapı kayıt belgesinin alınmış olması,
Mimar tarafından hazırlanan ve ana gayrimenkulün yapı maliki veya bütün paydaşlarının imzaladığı projenin elektronik ortamda Tapu Müdürlüğüne ibrazı,
İmar planlarında umumi hizmet alanlarına denk gelen alanların terk edildiğine ilişkin ilgili belediyesinden alınan belge,
Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran yapı maliki veya malikleri tarafından imzalanmış yönetim plânı,
Yapı Kayıt Belgesi ile zemin ve mimari proje uyumunu gösteren özel harita mühendislik büroları veya Lisanslı Harita Kadastro Büroları (LİHKAB) tarafından düzenlenmiş olan zemin tespit tutanağı ile birlikte ilgili tapu müdürlüğüne müracaatta bulunulması ve Yapı Kayıt Belgesi için ödenen bedel kadar bedelin de ödenmesi gerekmektedir.
Değerlendirmemiz:
Yukarıda ana hatlarıyla belirttiğimiz İmar Barışı’nın uygulamada hem faydaları hem de zararları olacağı görülmektedir.
Özellikle yükleniciler tarafından mağdur edilmiş arsa/kat malikleri veya kooperatif ortakları açısından taşınmazlarını yıkım tehlikesinden kurtaracak, kayıtlı hale getirecek bu düzenleme oldukça faydalı olacaktır.
Ancak yıkım tehlikesi içerisinde olan ve aslında kentsel dönüşüme girmesi veya en azından güçlendirilmesi gerekirken İmar Barışı sayesinde yapı kayıt belgesi alınan ve hatta kat mülkiyetine kavuşan, ilgili belediye tarafından yıkılması tehdidi de ortadan kalkan bir taşınmazın, kentsel dönüşüme girmesi veya güçlendirilerek depreme dayanıklı hale getirilmesi yüksek ihtimalle ertelenecek, malikler tarafından umursanmayacaktır. Bu da yaşanacak bir depremde daha çok insanın zarar göreceği manasına gelmektedir.
Yine yukarıda belirttiğimiz üzere Yapı Kayıt Belgesinin alınması sırasında tüm taşınmaz için ödemede bulunulduğundan ve ödemeyi yapanın diğer maliklere rücu hakkı olduğundan, bu konuda yeni yeni uyuşmazlıklar çıkacaktır. Aynı şekilde Kat Mülkiyetine geçilmesi, Yönetim Planı hazırlanması konularında da uygulamada pek çok sorunla karşılaşılacaktır.
İmar Barışı düzenlemesini ana hatlarıyla özetlemeye çalıştığımız bu yazımızın sizler için faydalı olduğunu umar, Şentürk Hukuk Bürosu olarak, gayrimenkul hukuku konusundaki deneyimimizle, İmar Barışı kapsamında karşınıza çıkacak her türlü sorunda yanınızda olduğumuzu hatırlatır, saygılar sunarız.
