Kentsel Dönüşüm, mevcut binanın yıkımının düşünülmeye başlanılmasından binanın tamamlanarak iskan ruhsatı (yapı kullanım izin belgesi) alımına kadar geçen, çoğu zaman da oldukça yıpratıcı olan bir süreçtir.
Öyle ki bu süreçte binanın kentsel dönüşümle yenilenmesini istemeyen kat malikleri ile binanın kentsel dönüşümle yenilenmesini isteyenler arasında yaşanan gerilimlerden başlayarak sırasıyla rapor alımı, müteahhit seçimi, müteahhit ile sözleşme müzakereleri, 6306 sayılı yasa gereği yapılacak toplantıda çıkacak uyuşmazlıklar, sözleşmenin imzalanması aşaması, sözleşme imzalamayan kat malikleri ile yaşanan sorunlar, sözleşme imzalamayan kat maliklerinin paylarının satışı, her hangi bir malik tarafından arsa payı düzeltim davası açılması, şerefiyelendirmelerin ve daire paylaşımlarının hakkaniyetsiz yapılması, kat irtifakının kurumunda, yönetim planının yazımında ortaya çıkan sorunlar vb. pek çok sorun kat maliklerini ve müteahhitleri beklemektedir.
İşte tüm bu sorunlar hem komşular arasındaki huzuru bozmakta, hem de kentsel dönüşüm sürecini uzatarak kat malikleri ve yüklenicinin zarara uğramasına sebep olmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Arabulucunun Görevi Nedir ?
Arabuluculuğun tanımını daha önceki yazılarımızda yapmıştık. Bildiğiniz üzere arabulucu tamamen tarafsız ve bağımsız bir şekilde tarafları dinler ve taraflar arasındaki iletişimi sağlar. Kentsel Dönüşüm sürecinde arabulucu sayesinde komşular arasında geri dönülemeyecek uyuşmazlıkların önüne geçilmiş olunur. Kat malikleri, arabulucu sayesinde hem kendi aralarında birliği sağlamış hem de süreci daha iyi ve hızlı yönetmiş olurlar. Ayrıca kat malikleri ile müteahhit arasında ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda görev yapacak bir arabulucu da yine kat malikleri ile müteahhit arasında iletişimin sağlanması, tarafların birbirlerini anlaması, inşaat ve kentsel dönüşüm sürecinin tıkanmaması, tarafların zaman ve para kaybına uğramadan inşaatın tamamlanarak taşınmazların tesliminin sağlanması konularında yardım sağlayacaktır.
Örneğin Kat maliklerinden bir tanesi Yönetim Planı görüşmeleri sırasında bağımsız bölümlerde mutlaka tabela asılabilmesini talep etmekte iken diğer kat malikleri de tabela asılmasına karşı çıkabilir. Gerilen ortam ve tarafların birbirlerini dinlememesi üzerine Yönetim Planı yapılamayarak Kat İrtifakı kurulması engellenebilir. Bu durum da müteahhidin arsa payı alamaması ve inşaatın durmasına kadar devam edecek bir süreci beraberinde getirecektir. Oysaki bu görüşmeler sırasında arabulucuya başvurulması halinde arabulucu tarafları dinleyerek ve aralarında iletişimi yeniden sağlayarak kazan/kazan ilkesi çerçevesinde herkes için en iyi çözümde tarafların buluşmasını sağlayacaktır. Yönetim Planı hızlı bir şekilde yapılarak tarafların zaman kaybetmesi ve zarara uğramasının önüne geçilmiş olacaktır.
Kentsel Dönüşüm sürecinin uzamasına sebebiyet veren ve bazen süreci tıkayan davalardan birisi de Arsa Payı Düzeltim Davası’dır.
Kat Maliklerinden herhangi birisi kendi arsa payının daha öncesinde tapuya olması gerekenden düşük olarak tescil edildiğini veya bir başka malikin payının olması gerekenden yüksek tescil edildiği, bunun da yapılacak kentsel dönüşüm uygulamasında kendilerine hak kaybı yaşatacağı düşüncesiyle Arsa Payı Düzeltim Davası açma yoluna gidebilmektedir.
Arsa Payı Düzeltim Davası açıldığı takdirde; öncelikle tüm kat maliklerinin davaya dahil edilmesi süreci ile karşılaşılmaktadır. Bu da kat maliki sayısının çok olduğu veya kat maliklerinden birinin vefat etmiş olduğu durumlarda tebligat süreçlerinin uzaması anlamına gelmektedir. Sadece tebligatın yapılması süreci bile dava sürecinin oldukça uzamasına sebep olabilmektedir.
Tebligat aşaması tamamlandıktan sonra ön inceleme duruşması görülecek, sonrasında bir aksilik çıkmaz ise dosyada keşif ve bilirkişi incelemesi aşamasına geçilecektir. Bilirkişi raporu verildikten sonra ise tarafların itirazları değerlendirilecek, itirazlar doğrultusunda belki de yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapılacaktır. Tüm bu süreçler oldukça yoğun olan yargı sisteminde 3 ay ile 6 ay arasında sürelerde takdir edilecek duruşma günleri demektir ki, iyi bir ihtimalle yalnızca ilk derece yargılama süresi 1,5 - 2 yıl sürecektir. Sonrasında sonuçtan memnun olmayan taraflar istinaf yoluna, bu yoldan çıkan sonuçtan memnun olmayan taraflar da Temyiz yoluna başvuracaklardır. İstinaf yolu bugün itibariyle yaklaşık 6 ay ile 1 yıl arasında, Temyiz yolu ise minimum 2 yıl sürmektedir.
Yani arsa payı düzeltim davası açılması Kentsel Dönüşüm sürecini 3 ile 5 yıl arasında uzatabilmektedir.
Bu durum kat maliklerinin ve kat malikleri ile sözleşme imzalayan yüklenicinin büyük maddi kayıplara uğraması demektir.
Oysa bu süreçte arabuluculuğa başvurulması halinde süreç çok daha hızlı işleyecek ve taraflarca uzlaşmaya varılan arabuluculuk belgesine icra edilebilirlik şerhi alınarak veya taraflarca tapu müdürlüğüne başvurularak arsa payı düzeltimi yapılmak suretiyle sorun çözülebilecektir.
Kat malikleri süreçleri kısaltarak hem yenilenen evlerine en kısa sürede kavuşmuş olacak hem de yüklenici uzayan süreçler, artan inşaat maliyetleri, değişen imar durumları gibi dertlerden kurtulmuş olacaktır.
Bu nedenle ŞENTÜRK HUKUK BÜROSU olarak kentsel dönüşüm sürecinde ortaya çıkan uyuşmazlıklarda, arabuluculuğa başvurulmasını tavsiye etmekteyiz.
Saygılarımızla
Av. Arb. Burak ERBEK