30.12.2023
İstanbul
Teknolojik gelişmeler, hayatımıza yeni yeni şeyler sokarken, hukuk da elbette bu teknolojik gelişmelerden etkilenmekte.
Günümüzde kalabalık, büyük apartmanlar ve hatta sitelerin artmasıyla, işyerlerimizin büyük plazalara, gökdelenlere, içinde binlerce kişinin çalışabildiği işyerlerine taşınmasıyla sadece Kat Mülkiyeti kavramını değil, komşular arasındaki ilişkileri, ortak alanların nasıl kullanılacağını ve dahası hayatımızın çoğunu geçirdiğimiz bu taşınmazlardaki hak ve yükümlülüklerimizi düzenleyen Kat Mülkiyeti Hukuku da oldukça önem kazandı.
Son dönemde ise Kat Mülkiyeti Hukukunda da teknolojik gelişmelerle birlikte yeni bir sorun karşımıza çıkmakta ve müvekkillerimiz tarafından bize iletilmekte: "Elektrikli Arabalar".
Elektrikli arabalarla ilgili sorular özellikle avukatlığını üstlendiğimiz büyük sitelerin yöneticilikleri tarafından sıkça tarafımıza iletildiğinden bu konuda bir yazı kaleme almamızın hem meslektaşlarımız hem de bu konuda yardıma ihtiyacı olan Site veya İşyeri Yöneticilerine yol gösterebileceğini düşündük.
Elektrikli arabalar veya motosikletlerle birlikte elektrikli araçlar, özellikle son yıllarda artan yakıt maliyetleriyle teknoloji dünyasının üzerinde çalıştığı ve oldukça da geliştirdiği bir alan. Öyle ki ilk başlarda çok kısa mesafelerde ve çok düşük hızlarda seyahat edilebilen bu araçlar, teknolojisinin iyileştirilmesiyle birlikte hem içten yanmalı motora sahip araçların menzillerine hem de onlardan çok daha yüksek hızlara erişti. Özellikle içten yanmalı motorlu araçlara nispeten bakım maliyetlerinin düşük olması, yakıt ihtiyaçlarının bulunmaması, daha çevreci oluşları, yalnızca elektrik şarjı ile kullanılabiliyor olmaları gibi üstünlükleri ile her geçen gün giderek sayıları da artmakta.
Ancak elektrikli araç sahiplerinin veya elektrikli araç almak isteyenlerin karşılaştıkları en büyük sorun da bu araçlarını nerede şarj edecekleri…
Sizler de alışveriş merkezinde elektrikli araçlarını şarj etmeye çalışan insanlarla karşılaşmışsınızdır. Şarj istasyonları giderek yaygınlaşsa da alışveriş merkezi, gibi yerlerdeki şarj istasyonları hem yetersiz hem de insanların uzun şarj süreleri boyunca buralarda vakit geçirmeleri oldukça zor.
Öyle ki bazı elektrikli araçların tam olarak şarj olması 7-8 saat gibi süreleri bulmakta. Bu da sabahtan aracınızı bir istasyona bırakıp akşama kadar aracınızın orada kalması demek ki. Bu kadar beklemek istemeyen elektrikli araç sahipleri hızlı şarjları tercih etmek zorunda kalıyor. Bu durumda da araçlarının bataryalarının zarar gördüğü söylenmekte.
İşte tüm bu nedenlerle insanlar evlerinin konfor alanından uzaklaşmadan işten eve geldikleri gibi elektrikli araçlarını bağlayabilecekleri bir şarj istasyonun sitelerinin içerisinde ve hatta kendilerine tahsisli otoparkı olan sitelerde, bu kendilerine tahsisli otopark alanında bulunmasını talep etmeye başladılar. Yine otopark imkânı bulunan, büyük plazalar gibi işyerlerinde de otoparklara şarj istasyonlarının kurulması plaza veya işyeri yönetimlerinden talep edilmekte, böylece insanlar işteyken elektrikli araçlarını şarj etme olanağı bulabilmekte.
İnsanların bu taleplerinde kendilerine göre haklı oldukları aşikâr. Ancak işin hukuki ve teknik kısmının da iyi değerlendirilmesi gerekmekte…
Özellikle elektrikli araç şarj istasyonu kurulmak istenilen yerlerin elektrik alt yapılarının buna uygun olup olmadığı, hangi güçte şarj istasyonunu kaldırabileceği, isteyen her kat maliki/site sakini/çalışan için bir şarj istasyonu kurulup kurulamayacağı, bunun için ne kadarlık bir yatırım yapılması gerektiği önceden işin uzmanı bir elektrik mühendisi tarafından etraflıca araştırılmalıdır.
Mevcut site / işyerlerinin elektrik alt yapıları elektrikli araç şarj istasyonları düşünülerek yapılmamıştır. Bu nedenle gerekli alt yapı çalışmaları yapılmadan, elektrik tesisatı uygun hale getirilmeden şarj istasyonu kurulması tehlikelidir. Öncelikle konunun uzmanı elektrik mühendislerinden bilgi alınmalı, şarj istasyonu kurulacak yerin elektrik projesi ve mevcut alt yapısı incelenmelidir. Gerekli hazırlıklar yapılmadan gelişi güzel kurdurulan şarj istasyonları ne yazık ki yangın çıkması veya elektrik alt yapısına büyük zararların verilmesi gibi sonuçlara neden olmaktadır.
Yeni kurulacak site veya işyerlerinde ve hatta alışveriş merkezlerinde ise mutlaka elektrik alt yapısının gün geçtikçe artacak elektrikli araç sayısı da düşünülerek yapılması, ileride istenmeyen maliyetlerin ortaya çıkmasının önüne geçecektir. Ayrıca yönetim planı yapılırken de bu ihtiyaç mutlaka yönetim planını yapan avukatınız tarafından düşünülmeli ve kat maliklerinin de görüşleri alınarak uygun bir düzenleme mutlaka yönetim planında da yer almalı, teknik ve hukuki alt yapı daha işin başında, inşaat aşamasında kurulmalıdır.
Kişi Kendi Başına Şarj İstasyonu Kurdurabilir mi?
Kişi tek başına bir şarj istasyonu kurdurmak istiyor ise Kat Mülkiyeti Kanunu 19. Maddesi uyarınca bütün kat maliklerinin beşte dördünün “YAZILI RIZASINI” almalıdır. Burada yazılı rıza kavramı önemlidir. Kat Malikleri ile konuştum, herkes onay verdi diyerek yaptırılacak herhangi bir şarj istasyonu tüm masrafları bu istasyonu yaptıran kat maliki/kiracı tarafından karşılanmış olsa da kat maliklerinden herhangi birisinin talebi üzerine kaldırılmak zorunda kalacaktır ve yapılan masraflar da geri alınamayacaktır.
Yöneticiden İzin Alınarak Şarj İstasyonu Kurdurabilir miyiz?
Yine uygulamada Apartman ya da Site Yöneticisinden alınan izin ile şarj istasyonun kurdurulması ile karşılaşmaktayız. Ancak bu durum da hukuken hatalı olup, bu konuda yetkili makam Kat Malikler Kuruludur. Apartman ya da Site Yöneticileri, Yönetim Planında ya da Kat Malikler Kurulunda kendilerine bir görev ya da yetki verilmemiş ise şarj istasyonu kurulmasına izin vermek konusunda yetkili değildir. Aksi halde yine kurulan şarj istasyonunun sökülmek zorunda kalınması ile karşı karşıya kalınabilir ve masraf da talep edilemez.
Kat Malikleri Kurulu, diğer adıyla Genel Kurul tarafından Şarj İstasyonu Yapımı Konusunda Karar Alınabilir mi? Alınacak Kararda nelere dikkat edilmesi gerekmektedir?
Yukarıda da açıkladığımız üzere, Kat Malikleri kendi kendilerine veya sadece Yöneticiden alacakları olur ile şarj istasyonu kurduramazlar. Apartman ya da Sitelerde şarj istasyonu kurulması için ya kat maliklerinin beşte dördünün şarj istasyonu kurdurmak isteyen kişiye yazılı onay vermesi ya da Kat Malikler Kurulunda bu konuda karar alınması gerekmektedir.
Alınacak olan bu kararda da Kat Mülkiyeti Kanunu 42 ve 43. Madde hükümlerine uyulması gerekmektedir. Yani karar alınırken sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınması gerekecektir.
Şarj İstasyonu Kurulum Maliyetlerine ve Kullanım, Bakım/Onarım Giderlerine Kimler Katlanacak ?
Şarj istasyonu kurulma maliyetlerine şarj istasyonu kurulmasını isteyenler katlanmalıdır. Bu konuda Yönetim Planında ayrı düzenleme yoksa yapılacak olan kurulum maliyetlerine şarj istasyonundan faydalanmak isteyen kat maliki arsa payı oranında katlanacaktır. Yine kurulumdan sonra zamanla ortaya çıkabilecek bakım/onarım maliyetlerine de şarj istasyonu kurulmasını isteyen bu kişilerce, yönetim planında başkaca bir düzenleme yoksa, arsa payları oranında katlanacaktır.
Kullanım giderlerine ise kullanım oranı tespit edilerek her kat maliki/kiracı kendi kullanımı oranında katılmalıdır. Kullanım oranının tespiti için duruma göre süzme sayaç takılabileceği gibi ortak kullanım alanlarına kurulan şarj istasyonlarında kullanılacak elektrik miktarı uygulamalar üzerinden peşin olarak alınabilmektedir.
Alınacak kararın geçerli olabilmesi için Kat Mülkiyeti Kanunun Genel Kurulun geçerli olması için aradığı diğer tüm şartların da yerine getirilmiş olması gerekmektedir. Yazımızın çok uzamaması adına bunlara şimdilik değinmiyoruz.
Karar Alındıktan Sonra Elektrikli Araç Alan Birisi Bu Yenilikten Faydalanamaz mı?
Şüphesiz elektrikli araç kullanımı henüz çok yaygın değil ancak giderek de artmakta. Bu karar alındığı sırada karara ve masraflara katılmayan bir kat maliki sonradan elektrikli araç satın alırsa veya bu kat maliki evini satar yeni kat maliki de bu şarj istasyonundan faydalanmak isterse kendi payına düşecek yatırım maliyetlerini ve kullandıkça da kullanım bedellerini ödemek suretiyle şarj istasyonundan faydalanabilecektir.
Peki Site Yönetimleri Bu Yolla Gelir Elde Edebilir mi?
Karşımıza çıkan bir diğer soru, site/işyeri yönetimlerinin ortak alanlarına kurduracakları bu tarz istasyonlar üzerinden gelir elde edip edemeyeceği yönünde. Zira bugün gelinen durumda şarj istasyonu kuran ve bakımlarını yapan pek çok hizmet sağlayıcı firma bulunmakta. Bu firmalar telefon uygulamaları üzerinden aracınızın şarjının ne kadar dolduğu gibi verileri sağlamakta hatta size şarj sırası beklememeniz için randevu bile oluşturmakta. Ancak özel firmalar tarafından verilen bu tarz hizmetlerde de normal elektrik ücreti haricinde hizmet bedelleri de alınmakta.
İşte bu hizmet bedellerinin yanı sıra bu hizmetin kat maliklerine ve hatta dışarıdan gelen 3. Kişilere verilmesini sağlayan, ortak alanlarına bu şarj istasyonlarını kurduran Site veya İşyeri Yönetimleri de ayrıca bu hizmet karşılığında gelir elde edebilmektedir.
Apartman/Site Sakinlerine veya İşyerinde çalışanlara sağlanan bu hizmetin üzerinden gelir elde edilip edilmeyeceği, hangi oranda gelir elde edileceği, kanaatimizce Kat Malikler Kurulunda açıkça tartışılmalı ve bu konuda Kat Malikleri Kurulu kararı alınmalıdır. Yine elde edilen gelirlerin de muhasebede ayrıca gösterilmesi gerekecek ve muhasebe yükünü de bu durum arttıracaktır.
Ortak Alan Elektriğinden bedelini ödemeden elektrikli aracını şarj edenlerin durumu nedir?
Bazı site/apartmanlarda elektrikli araç şarjı için ortak alan elektriğini kullanarak, süzme sayaç vb. takmadan kullanım yapıldığı yönünde şikayetler almaktayız.
Bu durumda, ortak alandan kaçak elektrik hattı çekmek suretiyle elektrikli aracını şarj eden kişi Yargıtay Ceza Genel Kurulunun 2018/273 Esas, 2019/507 Karar, 27.06.2019 tarihli kararında da açıklandığı üzere T.C.K. madde 163/3’te düzenlenen Karşılıksız Yararlanma suçunu işlemiş olacaktır.
Belirttiğimiz gibi, pek çok taşınmazın elektrik alt yapısı elektrikli araçların şarjları için yeterli olmadığından, bu şekilde kaçak yolla kullanım suç olmasının yanında yangına dolayısıyla başka maddi / manevi zararlara ve hatta ölümlere sebebiyet verebilecektir.
Yukarıda açıkladığımız üzere, Kat Mülkiyeti Hukukunda yeni sorunu olan elektrikli arabalar konusunda hem teknik hem de hukuki alt yapının daha büyük sorunlara yol açmaması adına sağlam bir şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Bu sebeple de işin uzmanı bir elektrik mühendisi ile işin uzmanı bir avukattan yardım almanız önemlidir.
Yazımızın faydalı olmasını dilerim.
Saygılarımızla
Av. Burak ERBEK